张峥：房地产发展模式有变，“有效去库存”不宜被简化为处置存量房的数量目标
董红艳
张峥：房地产发展模式有变，“有效去库存”不宜被简化为处置存量房的数量目标
地产2026年3月19日 9时19分 星期四
当前中国经济正处在周期转换与结构转型的关键节点，房地产市场从高速扩张转向存量主导，如何有效盘活存量资产、构建房地产发展新模式，是经济领域的重要议题。
当前中国经济正处在周期转换与结构转型的关键节点，房地产市场从高速扩张转向存量主导，如何有效盘活存量资产、构建房地产发展新模式，是经济领域的重要议题。
3月17日，在2026年北大光华两会后经济形势和政策分析会上，多位权威学者对经济走势与房地产调整作出判断。他们认为，我国经济正迎来长期因素驱动的新周期，持续多年的价格下行压力有望迎来转折，房地产短期周期亦逐步触底。房地产存量盘活方面，对去库存的理解亟待从简单处置房源，转向制度性、可持续的长效安排。
其中，北京大学光华管理学院教授、副院长张峥系统提出，有效去库存应立足中长期视角，构建可复制、可持续的制度机制，从资产、民生、金融三维度评价成效，并通过设立专业化去库存投资基金、完善多层次REITs市场、优化长期资金配套政策等路径，推动房地产从“卖房子”向“卖服务”转型，实现开发销售向持有运营、资产管理的模式升级。
新形势下的新思路
对于当前的经济形势，多位学者给出了较为乐观的判断。其中，北京大学光华管理学院副教授、北京大学经济政策研究所副所长颜色指出，中国经济正迎来一个由长期因素驱动的新周期。过去几年困扰中国的产能过剩与价格下行压力，在国际局势与科技变革的影响下带来了新的变化。随着外部需求拉动和成本推动，中国持续三年多的价格下行周期或将迎来转折。
北京大学光华管理学院经济学教授、北京大学经济政策研究所所长陈玉宇表示，随着房地产的深度调整，当前这一轮短期经济周期正在逐步触底。
在房地产领域，存量盘活是近年来市场关注的重点。张峥向《华夏时报》记者直言，据相关调研，盘活存量的效果并不理想。短期来看，相关政策主要发挥信号作用，可以改变预期。
近年来，张峥保持对房地产存量盘活的关注和研究。张峥当前的观点更加注重“面向未来”。“相关政策是国家层面培育未来新兴住房消费服务企业的重要抓手。”张峥教授强调，去库存不应只看短期效果，而应放在“新房产新周期或新模式的起点”这一中长期背景下思考，通过市场化基金、REITs等金融工具，培育专业的运营主体，真正实现从“卖房子”到“卖服务”的转型。
对于两会后“着力稳定房地产市场”的政策导向，张峥指出，此导向既包含短期的预期管理与风险处置，更指向中长期的结构性再定位：在存量主导的阶段，房地产对宏观经济与城市发展的贡献方式将从“开发—销售—扩张”转向“持有—运营—服务—资产管理”。
在张峥看来，“有效去库存”不宜被简化为处置存量房的数量目标，而应被界定为一套可复制、可持续、可审计的制度与机制安排，其目标是将低效存量不动产转化为可持续运营资产，改善服务供给结构，提升城市功能与居民福利，并在金融层面形成可循环的资本退出与再投资机制。
基于上述观点，张峥对当前去库存的对象、约束与评价维度进行了深入的分析。他指出，存量出清的对象并非仅限于商品住宅库存，还包括部分空置率较高、现金流不稳定、业态与空间不适配的商业与类住宅资产。当前约束条件主要来自：其一，地方政府与相关主体在资金与专业能力上的双重约束，决定了行政性收购难以长期持续；其二，资产的运营周期长、现金流爬坡慢，要求资金期限与成本结构与之匹配；其三，社会资本进入的前提是可预期的收益—风险结构以及清晰的退出通道，否则将出现“资金进不来、资产管不好、退出走不通”的连锁约束。
因此，他认为，评价“有效去库存”应从“三维指标”展开：第一，资产层面是否实现现金流稳定与价值提升（空置率、租金水平、运营成本、改造效率）；第二，服务与民生层面是否形成可验证的供给改善（租赁住房、养老与社区服务供给、就业与消费带动）；第三，金融与财政层面是否形成可循环的资本机制（长期资金参与度、退出效率、杠杆与风险隔离、财政可承受性）。
多维度打通存量盘活
具体而言，张峥给出了多方面的建议。他表示应支持地方设立去库存投资基金。将去库存做成制度安排，关键在于以基金化、专业化方式组织收购与运营，形成“能募资、会投管、可退出”的闭环。建议支持地方设立去库存投资基金，采取“母基金+子基金”的双层结构。
母基金层面，他建议由地方财政资金、地方国有企业以及政策性金融机构等共同参与。母基金承担三项职责：一是战略与资产类型选择（明确优先支持租赁住房、养老设施、社区商业等与公共服务关联度高、运营属性强的资产）；二是阶段性引导（在起步期适度让利，以换取社会资本参与与市场化运营能力导入）。
子基金层面，张峥认为，应按资产类型与运营模式设立，例如租赁住房、养老与康养、社区商业与配套服务、可改造的存量商业不动产等。子基金宜引入具备投资与运营能力的专业机构作为管理人（GP/管理人），负责资产筛选、尽调、收购定价、改造提升、租赁管理、业态优化与退出方案设计。对子基金的核心要求是“以运营能力为中心”，即评价管理人不仅看募资与投资能力，更看长期运营绩效、空置与租金管理、成本控制、合规与信息披露能力。
在张峥看来，基金机制要落地，需要配套政策从“降低交易与持有成本、匹配运营周期、提升项目可融资性”三个方向发力。第一，税费与交易环节支持应聚焦降低资产转换与盘活成本，避免高摩擦成本吞噬运营改造的空间。第二，融资端需要超长期资金与相对稳定的利率环境，可考虑提供超长期贷款并适度贴息，使资金期限与10—15年的运营周期匹配；同时在风险控制上通过分层结构、现金流监管、资产评估与审计机制确保可控。第三，用途与对象应适度扩展：在坚持“住有所居”和公共服务导向的前提下，将用途从单一保障性场景扩展至市场化租赁、养老、社区商业等多元场景；将对象从住宅扩展至部分具备区位、改造与运营潜力的存量商业不动产（含功能转换如“商改住”等），以提高盘活效率与服务供给的综合效益。
去库存的可持续性，很大程度上取决于社会资本能否形成稳定的退出预期与资本循环。因此，张峥还建议完善多层次REITs市场，形成从不动产基金、机构间REITs到公募REITs的阶梯，覆盖资产全生命周期。在具体制度推进上，需要同步完善资产合规标准、现金流与分派规则、信息披露与审计要求、杠杆与风险控制安排。
另外，张峥还提到，在国际比较与宏观研判中，住房服务业相关指标在中国看起来偏低。其中，重要原因在于居民自有住房虚拟租金等核算口径偏保守，可能导致住房服务业增加值与消费等指标被低估。存量阶段的房地产更强调运营与服务供给，有必要在统计核算、数据来源和可比性方面持续改进，以支持更加一致的政策评估框架。
最后，张峥总结称，在房地产发展新模式下，企业的核心竞争力将从获取土地与高周转能力，转向运营能力与资本循环能力。可概括为“三个转变”：第一，产品从“销售型”转向“服务型”，即以租赁、物业、社区商业、养老等形成稳定现金流与服务供给；第二，能力从“建设组织”转向“运营组织”，强调租金管理、改造提升、业态优化、数字化运营与客户管理；第三，融资从“负债扩张”转向“权益+REITs循环”，以更可持续的资产负债结构实现退出与再投资，形成资产组合管理能力。企业需要建立与运营型资产相匹配的治理与内控体系，包括现金流管理、信息披露、估值与审计、合规与风险管理，以及与长期资金沟通的能力。
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